楼市回暖因刚需 积压需求释放后回归常态?

摘要 【楼市回暖因刚需 积压需求释放后回归常态?】4月中旬,国家统计局发布的最新数据显示,3月份70个大中城市中,不仅新房价格上涨城市数量增加,而且二手房价格上涨城市数量也明显增加,并且二线城市二手房价止跌反弹,一线和三线城市二手房价格涨幅扩大。

  近日,随着楼市的回暖,“房住不炒”重新被提起,更有分析认为销售好转多为前期刚需的释放引起,那么这波楼市小阳春会否持续?

  楼市小阳春初显

  4月中旬,国家统计局发布的最新数据显示,3月份70个大中城市中,不仅新房价格上涨城市数量增加,而且二手房价格上涨城市数量也明显增加,并且二线城市二手房价止跌反弹,一线和三线城市二手房价格涨幅扩大。

  数据显示,3月新房价格环比上涨的城市数量为65个,比2月增加8个,再次接近2017年市场热度最高时间点。从涨幅排名来看,丹东、锦州、常德等城市房价上涨过快,涨幅分别为1.9%、1.5%、1.5%,这与此类城市政策相对宽松有关。

  不过,受限价政策、部分城市新房“双合同”的影响,新房价格严重失真,而二手房价格更能反映市场真实情况。二手房方面,3月价格环比上涨的城市有57个,比2月增加10个。从涨幅排名来看,大理、西宁、厦门涨幅居前,分别为1.8%、1.7%、1.6%。

  土地市场有所回暖

  其次,3月全国土地溢价率明显提升。中指院数据表明,2019年3月,全国300个城市土地平均溢价率21%,较上月上升11个百分点,较去年同期上升3个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率24%,较上月上升13个百分点,较去年同期上升3个百分点。

  另外在3月,全国300个城市土地出让金总额为2826亿元,环比增加36%。其中,住宅用地出让金总额为2458亿元,环比增加41%。中指院分析认为,在地块质量边际改善的情况下企业拿地意愿或有所提高。分线来看,一二线城市量跌价升出让金分别同比上涨85%、45%;而三四线城市受去年高基数影响较大,量跌价升出让金仍大幅回落,但整体看近期土地市场景气度有所回暖。

  地产政策将收紧?

  楼市小阳春初显,市场上又出现了地产政策边际收紧的猜测。

  近日,4月中旬中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位,并要求落实好“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的调控机制,分析认为这预示着一季度后国内整体楼市的调控政策可能又会出现边际收紧的状态。

  同时,近日召开的中央财经委员会第四次会议中,提到要强化宏观政策逆周期调节,财政政策要加力提效,货币政策要松紧适度,根据经济增长和价格形势变化及时预调微调。招商证券认为,中央财经委员会会议中关于“强化宏观政策逆周期调节”的表述非常重要,大概率证明政策并未马上转向。

  不过,该机构表示,对房地产而言,政策虽未转向,但起码未来1个季度是一个重要观察期,即政策是否调整取决于2季度的经济数据和价格数据(尤其是房价),2季度末或是政策是否转向的时间窗口。同时,对经济的下一步判断也很重要,也是决定市场和政策下一步的核心,判断后续经济会纠偏快速复苏预期,同时房价上涨斜率或也会逐步得到修正,即判断未来政策转向的概率并不高。

  前期回暖多为刚需释放

  受益于资金宽松,城市政策局部松绑,经济平稳复苏等多重因素影响,房地产行业有了些许“回暖”:新房市场成交量稳步回升,土地市场高溢价地块频出,尤其是部分城市如北京、上海、深圳、杭州、青岛、成都、厦门等二手住房成交变得活跃。

  克尔瑞通过分析其一季度成交结构的变化,聚焦北京、上海、杭州、南京、重庆等5个二手房成交显著回暖的城市,发现两个显著特征:其一是京沪为代表的一线城市,以中低总价、中小户型的三房成交为主,呈现显著的刚需特征;其二是以南京、杭州为代表的二线城市,则以90平方米以上、中高总价需求为主的改善市场特征。

  克尔瑞认为,综合而言,通过剖析当前“回暖”城市二手房成交结构,不难发现都是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放,京沪渝呈小面积、低总价比例上升的刚需特征,杭州、南京等改善需求比例加大,偏好70-90平米面积段的刚需客群比例不断上升。这样的需求格局也决定了本轮市场“回暖”持续周期的不确定性,待前期积压需求释放“消耗”之后,市场或将又回归常态。

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(责任编辑:DF010)


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